Waarom de volgorde het halve werk is
Verbouwingen lopen zelden vast op het vakwerk, ze lopen vast op de planning. Iemand laat de gietvloer leggen omdat de vloerlegger toevallig ruimte had, en drie weken later moet die vloer weer open voor een vergeten afvoer. Dit artikel gaat over sloopwerk aan gebouwen, dus over muren, vloeren, badkamers, schoorstenen en schuren, en niet over autosloop.
De regel achter de volgorde is simpel. Eerst gaat eruit wat weg moet, dan komt wat je straks niet meer ziet, en pas op het eind wat in het zicht blijft. Sloopwerk staat vooraan omdat het vies, luid en trillerig is, en omdat je pas na het slopen ziet wat er echt achter die muur en onder die vloer zit.
De volgorde in zeven stappen
Zo loopt een verbouwing waarin niets twee keer gedaan hoeft te worden.
1. Asbest eruit
Bij een pand van voor 1994 begint alles met de vraag of er asbest zit. De inventarisatie kost tijd en de sloopmelding moet meestal vier weken voor de start bij de gemeente liggen. Tot de eindcontrole er is, komt er niemand anders aan het werk.
2. Strippen en slopen
Tapijt, laminaat, plinten, kastjes, tegels, plafonds, niet-dragende wanden, de oude badkamer en de keuken. Alles wat los kan gaat er in een keer uit. Pas als de ruimte kaal is, zie je de echte staat van vloer, wanden en leidingwerk.
3. Constructief werk
Draagmuur weg, doorbraak maken, trapgat aanpassen, schoorsteen verwijderen. Het zwaarste en meest trillende deel van de klus. Reken op 1 tot 3 werkdagen voor een doorbraak, met een constructieberekening die vooraf klaar is.
4. Ruwbouw dichtzetten
Kozijnen, dakwerk, gevelherstel en metselwerk rond de doorbraak. Het pand gaat weer water- en winddicht. Doe je dit later, dan werkt vocht door in materiaal dat er nog niet in had mogen zitten.
5. Installaties
Elektra, water, afvoer, cv en ventilatie. Hakwerk in muren en sleuven in vloeren horen hier, niet erna. De installateur wil kale wanden en een open vloer.
6. Isoleren, dichtmaken en egaliseren
Wanden dicht, vloeren isoleren en egaliseren tegen €14 tot €30 per m2, ongeveer een werkdag tot circa 80 m2. Hier wordt de vloeropbouw definitief, dus alles wat eronder moet zitten, zit er nu in.
7. Afbouw en afwerking
Vloerafwerking, binnendeuren, keuken, badkamer, schilderwerk. Vanaf hier is het huis kwetsbaar: geen breekhamer meer, geen stofwolk en geen container die tegen een kozijn schuurt.
De volgorde die het minste dubbel werk oplevert
Slopen hoort vooraan. Wie de vloer al legt en daarna pas de muur eruit haalt, legt de vloer twee keer.
Wat het kost als je de volgorde omdraait
| Wat er gebeurt | Waarom het misgaat | Wat het extra kost |
|---|---|---|
| De nieuwe vloer ligt er al | De installateur moet er alsnog doorheen voor een afvoer of een groep | Openbreken en opnieuw egaliseren tegen €14 tot €30 per m2, plus de vloerafwerking die je twee keer betaalt |
| Er is gestuct voor het breekwerk | Trillingen van sloopwerk een kamer verderop trekken haarscheuren in verse stuc, vooral op de naden van gipsplaat | Uitvlakken en overstucen van hele wanden, want stuc repareer je niet onzichtbaar in een vlak |
| De keuken staat er al | Bouwstof slaat neer in de kastjes, op het blad en in de afzuigkap | Een dag schoonmaken, en bij pech krasjes in een blad die er niet uit te poetsen zijn |
| Asbest komt pas boven tijdens het slopen | Het werk ligt stil tot de inventarisatie en de sanering geregeld zijn | €950 tot €1.850 begeleiding plus €22 tot €115 per m2 sanering, en al snel vier weken vertraging |
Asbest gaat altijd als eerste
Asbest is de enige stap die je niet kunt inhalen. Alles wat je doet voordat de sanering klaar is, kan besmet raken en moet in het ergste geval opnieuw. Daarom is de eerste vraag bij elk pand van voor 1994 niet wat er weg moet, maar of er asbest in zit.
In Friese woningen uit 1945 tot 1990 is dat een reele vraag. Golfplaten op de schuur, dakbeschot, het rookkanaal, de vensterbank en de viltachtige onderlaag onder oud vloerzeil zijn de plekken waar het het vaakst opduikt.
- De sloopmelding moet meestal vier weken voor de startdatum liggen, dus je begint met de administratie, niet met de gereedschapskist.
- Tijdens de sanering ligt de rest van het werk stil, ook het schilderen aan de andere kant van het huis.
- Na de eindcontrole wordt de ruimte vrijgegeven. Pas vanaf dat moment mogen andere partijen erin.
- Kom je asbest tegen terwijl je al bezig bent, leg dan stil en bel. Doorwerken maakt de schade en de rekening groter.
Trillingen, stof en de reden dat afbouw achteraan hoort
Twee dingen uit sloopwerk lopen door het hele huis: trillingen en stof. Trillingen komen van breekhamers, van een zaag in gewapend beton en van het uitnemen van een schoorsteen. Ze planten zich voort door de balklaag en het metselwerk, dus ze stoppen niet netjes bij de deur van de kamer waar gewerkt wordt. Verse stuc, net gezette tegels en een gietvloer die nog uithardt verdragen dat slecht.
Stof is hardnekkiger dan mensen denken. Tegels afhakken, een muur wegbreken en een vloer frezen geven fijn cementstof dat door kieren trekt en uren later pas neerslaat. Wij werken met stofschotten, afzuiging aan de bron en afgedekte loopwegen, en dat scheelt enorm, maar stofvrij bestaat niet. Een keuken die er al staat, wil je daar niet naast hebben.
Hoe lang het sloopdeel duurt
Voor je planning helpt het om te weten hoeveel dagen het sloopdeel kost. Een keuken demonteren is een halve tot hele werkdag. Een badkamer slopen kost 1 tot 2 werkdagen en €750 tot €2.400. Tegels verwijderen gaat met 20 tot 60 m2 per werkdag tegen €22 tot €45 per m2. Een draagmuur verwijderen is 1 tot 3 werkdagen en kost €2.100 tot €10.500.
Het sloopdeel van een binnenverbouwing is dus vaak maar drie tot vijf werkdagen van een traject dat weken duurt. Laat het in een aaneengesloten blok doen: dan staat de container een keer voor de deur en heb je een keer stof in huis in plaats van vier keer.
Veelgestelde vragen over de volgorde
Kan ik de keuken laten staan tot het laatste moment?
De oude keuken kun je vaak gebruiken tot vlak voor het sloopwerk begint. De nieuwe plan je pas als alle containers weg zijn. Demonteren kost €350 tot €950 en is een halve tot hele werkdag, dus dat past kort van tevoren prima.
Moet de elektra eruit voordat jullie beginnen?
De groep van de ruimte gaat spanningsloos en water gaat dicht voordat iemand een aansluiting aanraakt. Weet je zelf niet wat waar loopt, zeg dat dan vooraf.
Wij blijven in het huis wonen. Verandert dat de volgorde?
De volgorde niet, de uitvoering wel. We werken dan met stofschotten, afgeplakte deuren en afzuiging aan de bron, en houden een ruimte stofvrij als uitwijkplek. Plan het zwaarste breekwerk in aaneengesloten dagen.
Wat als er tijdens het slopen iets onverwachts tevoorschijn komt?
Dat gebeurt: een leiding waar niets zou lopen, of een vloer met een extra laag. We leggen dan stil en zeggen wat het betekent voor prijs en planning voordat we verder gaan.
Kan het sloopwerk starten voordat de vergunning rond is?
Voor het wijzigen van een draagconstructie heb je meestal een vergunning nodig, en voor sloopwerk met asbest of meer dan tien kubieke meter afval een sloopmelding, meestal vier weken vooraf. Strippen van tapijt, laminaat en kastjes kan vaak wel alvast. Vraag het na bij je gemeente.