Waarom drie offertes zelden vergelijkbaar zijn
Je vraagt drie prijzen op voor hetzelfde sloopwerk aan je woning, en er komt €1.400, €2.100 en €2.650 terug. De verleiding is groot om de eerste te pakken. Maar bij sloopwerk aan gebouwen, en dit gaat niet over autosloop, zit het verschil bijna nooit in het uurloon. Het zit in wat er wel en niet in de prijs staat: de container, de afvoer, de stortkosten, het herstel, de melding en de verzekering.
Afvoeren en gescheiden storten is een serieuze kostenpost: puin is zwaar. Een offerte zonder afvoer is niet goedkoper, hij is korter.
Tien punten die je naast elkaar legt
| Punt | Waarom het uitmaakt | Wat je vraagt |
|---|---|---|
| Afvoer en stortkosten | Vaak de grootste verborgen post. Puin, hout, gips en tegels gaan gescheiden en wegen zwaar | Zit container, transport en storten erin, exclusief btw? |
| Vaste prijs of uurtarief | Bij een uurtarief ligt het risico van tegenvallers bij jou, bij een vaste prijs bij de aannemer | Vast bedrag of schatting van de uren? |
| Stelpost asbest | Een stelpost is een gereserveerd bedrag, geen prijs, en wordt op werkelijke kosten afgerekend | Waar is hij op gebaseerd en wat als er niets gevonden wordt? |
| Sloopmelding | Bij asbest of meer dan tien kuub afval hoort een melding bij de gemeente | Wie dient de melding in en wie betaalt de leges? |
| Aansprakelijkheid | Bij een doorbraak of een schuur tegen de erfgrens is schade aan het pand ernaast een reeel risico | Dekt de verzekering schade aan belendende panden? |
| Meerwerk | Onder een vloer of achter een wand kan iets zitten dat niemand vooraf zag | Krijg ik meerwerk vooraf voorgelegd, met prijs? |
| Afwerkingsniveau | Bezemschoon, stofvrij en pleisterklaar zijn drie eindpunten met drie prijzen | In welke staat lever je op? |
| Betaling | Een hoge aanbetaling vooraf is een risico dat je niet hoeft te nemen | Hoeveel vooraf, hoeveel na oplevering, welke betaaltermijn? |
Vaste prijs of uurtarief
Een uurtarief oogt eerlijk: je betaalt voor gewerkte tijd. Het probleem is dat jij niet kunt controleren hoeveel tijd nodig was en dat elke tegenvaller in jouw richting valt.
Een rekenvoorbeeld. Voor een badkamer van 6 m2 komt er een offerte op uurbasis: geschat 16 uur, twee man, plus containerhuur en storten naar gewicht. Op papier rond €1.350. De tweede offerte is een vaste prijs van €1.750 inclusief alles. Blijkt de vloer een dubbele tegellaag op een dikke dekvloer te hebben, dan lopen die 16 uur op naar 26. De eerste eindigt boven de €2.000, de tweede staat nog steeds op €1.750.
Onze richtprijzen zijn vaste bedragen voor de klus: badkamer slopen €750 tot €2.400, keuken demonteren €350 tot €950, tegels verwijderen €22 tot €45 per m2, draagmuur verwijderen €2.100 tot €10.500. In de offerte staat waar jouw klus in die band valt en wat er niet in zit.
Wat een stelpost voor asbest wel en niet is
Bij panden van voor 1994 zie je in offertes vaak een stelpost asbest. Dat is geen prijs maar een gereserveerd bedrag: er wordt afgerekend op wat het werkelijk kost. Op zich netjes, want zonder inventarisatie weet niemand wat er zit. Het wordt vervelend als hij te laag is gezet om de offerte aantrekkelijk te laten ogen.
Realistische bedragen: €950 tot €1.850 aan begeleiding, dus inventarisatie, melding, afscherming en eindcontrole, plus €22 tot €115 per m2 sanering. Staat er €500 voor een schuurdak van 40 m2, dan kun je een naheffing verwachten. Vraag op welke aanname de stelpost is gebaseerd, en of het bedrag naar nul gaat als er niets gevonden wordt. De schone oplossing is een inventarisatie vooraf: dan verdwijnt de stelpost en komt er een prijs voor terug.
Melding, verzekering en de buren
Voor sloopwerk met asbest of met meer dan tien kubieke meter afval hoort er een sloopmelding bij de gemeente te liggen, meestal vier weken voor de start. In een goede offerte staat wie die melding doet. Staat het er niet, dan komt het bij jou terecht.
Aansprakelijkheid is het punt waar de meeste offertes vaag blijven. In aaneengesloten bebouwing, en zeker in de oude kernen van Leeuwarden, Harlingen, Dokkum en Bolsward, deel je een muur of fundering met de buren. Breekwerk geeft trillingen, en trillingen geven scheuren in oud stucwerk aan de andere kant. Vraag dus of er een aansprakelijkheidsverzekering is en of die ook schade aan belendende panden dekt.
Wat helpt is een vooropname: vooraf foto's maken van bestaande scheuren, van de gevel van de buren en van de bestrating waar de container komt. Vijf minuten werk, en het scheelt later een discussie die niemand kan winnen.
Signalen dat een offerte te dun is
- Geen omschrijving van het werk Staat er alleen sloopwerk badkamer en een bedrag, dan is er niets afgesproken en staat het woord van de een straks tegen dat van de ander.
- Afvoer nader te bepalen De post die het meest kan schelen, staat als open eind in de offerte. Dat is geen prijs, dat is een blanco cheque.
- Hoge aanbetaling Vijftig procent vooraf voor een klus van twee dagen is niet gebruikelijk. Wij vragen niets tot €3.500, daarboven dertig procent bij het inplannen.
- Geen btw of bedrijfsgegevens Een offerte zonder btw-vermelding en zonder adres is geen offerte. Zonder factuur heb je geen verhaal als er iets misgaat.
Waarom de goedkoopste vaak de duurste wordt
Reken een voorbeeld door. Een badkamer van 7 m2 in een woning uit 1968 in Sneek. Offerte A staat op €1.150, B op €1.950 inclusief alles. A wint op papier met €800.
Wat er daarna gebeurt: de container zat niet in A, dus daar komt €280 huur en €195 storten bij. De stelpost asbest van €400 blijkt niet genoeg voor het vinylzeil met viltlaag onder de betegeling, en dat wordt €1.250. De wanden komen met tegellijmresten, want pleisterklaar zat er niet in, en de stukadoor rekent €340 om ze vlak te maken. De vloer moet opnieuw geegaliseerd worden: 7 m2 tegen €32 is €224. Totaal €3.639, terwijl B nog steeds op €1.950 staat.
Dat is geen pech, dat is het voorspelbare gevolg van een offerte waar minder in stond. Een prijs die ver onder de rest ligt, is meestal geen scherpe calculatie maar een kortere lijst. Leg de drie offertes daarom naast elkaar en schrijf er zelf de ontbrekende posten bij. Wat de een expliciet noemt, vraag je bij de ander na.
Veelgestelde vragen over offertes
Hoeveel offertes moet ik aanvragen?
Drie is genoeg. Zorg wel dat alle drie dezelfde foto's, maten, bouwjaar en gewenste eindstaat krijgen. Anders vergelijk je alsnog drie verschillende klussen.
Wat is een redelijke meerwerkafspraak?
Dat meerwerk vooraf schriftelijk wordt voorgelegd met een prijs, en dat er pas doorgewerkt wordt als jij akkoord hebt gegeven. Meerwerk dat pas op de eindfactuur opduikt, is geen meerwerk maar een verrassing.
Moet ik vooraf betalen?
Bij ons niet tot €3.500. Daarboven dertig procent bij het inplannen van de datum, en de rest binnen veertien dagen na oplevering. Is er iets niet in orde, dan los je dat op voordat de laatste termijn wordt voldaan.
Kan een vaste prijs alsnog omhoog?
Alleen als het werk verandert. Blijkt de muur dubbel zo dik of komt er een tweede tegellaag tevoorschijn, dan verandert de klus en dus de prijs. Bij het werk dat omschreven staat, mag geen bedrag bij.
Geven jullie ook een prijs op afstand?
Ja, op basis van foto's, maten, bouwjaar, verdieping en de bereikbaarheid voor bus en container. Bij groter werk komen we eerst langs kijken.